Begründung:
Wegen des Neubaus des
Verwaltungsgebäudes gab es zwei Gespräche mit dem Niedersächsischen
Innenministerium. Hingewiesen wurde darauf, dass eine langfristige Mietbindung
anzusehen ist als ein kreditähnliches Rechtsgeschäft und als solches der
Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde bedarf wie eine normale
Kreditaufnahme. In beiden Fällen muss die finanzielle Leistungsfähigkeit der
Kommune gegeben sein. Das kreditähnliche Rechtsgeschäft könnte genehmigt
werden, wenn auch eine Kreditaufnahme durch die Kommune genehmigungsfähig wäre.
Die Zulässigkeit eines
kreditähnlichen Rechtsgeschäfts richtet sich im Weiteren nach Ziffer 3 des
Runderlasses „Kreditwirtschaft der kommunalen Körperschaften einschließlich
ihrer Sonder- und Treuhandvermögen“ (Krediterlass) vom 21.07.2014. Nach Ziffer
3 dieses Erlasses sind als Genehmigungskriterien aufgeführt: „Kreditähnliche
Rechtsgeschäfte dürfen nur im Rahmen der kommunalen Aufgabenerfüllung
abgeschlossen werden. Die finanzielle Gesamtbelastung darf nicht höher sein als
bei einer herkömmlichen Finanzierung (Wirtschaftlichkeit).“
Es hat Gespräche mit der
Wohnungsbaugesellschaft Friesland über ein von ihr zu errichtendes und vom
Landkreis anzumietendes Verwaltungsgebäude gegeben. Die Kosten, die entstehen,
lassen sich in die Bestandteile
·
Kosten
der baulichen Infrastruktur (analog Kostengliederung nach DIN 276: Grundstück,
Herrichten und Erschließen, Baukonstruktion, Technische Anlagen, Außenanlagen,
Ausstattung und Baunebenkosten),
·
Baunutzungskosten
während der Betriebsphase (Technisches Gebäudemanagement [Heizung, Strom,
Sanitär], Infrastrukturelles Gebäudemanagement [Hausmeister, Reinigung,
Entsorgung]
·
nicht
gebäudebezogene Betriebskosten (Verwaltung, Geräte, Werkzeuge, Betrieb,
Ausstattung, Versicherung, Drittverträge) und
·
Finanzierungskosten
aufteilen.
Abwägung Mietvariante /
Beschaffungsvariante (= Eigenerstellung)
·
Die
Bauleistungen unterliegen hier wie dort dem Vergaberecht, die
Ausschreibungsergebnisse wären die gleichen;
·
die
Bewirtschaftung (Gas, Wasser, Strom, Abwasser, Reinigung) würde zu denselben
Bedingungen erfolgen,
·
Verwaltungskosten
fallen hier wie dort an; im Übrigen lägen die nicht gebäudebezogenen
Betriebskosten im Wesentlichen bei beiden Varianten beim Landkreis Friesland.
Unterschiede sind daher
ausschließlich im Bereich der Finanzierung zu erwarten, wobei vorausgesetzt
wird, dass es für den Verwaltungsneubau keine „besondere“ Fördermöglichkeiten
gibt, die nur die Wohnungsbaugesellschaft beanspruchen könnte. „Allgemeine“ Fördermöglichkeiten
(Niedrigenergieförderung) könnten beide Seiten gleichermaßen in Anspruch
nehmen.
Unterschiede
ergäben sich daher nur bei folgenden Punkten:
·
Die
Wohnungsbau würde weit überwiegend Fremdkapital aufnehmen müssen. Selbst wenn
die Kreditaufnahme kommunalverbürgt wäre, müsste die Wohnungsbau GmbH mit
leicht höheren Fremdkapitalzinsen rechnen als der Landkreis Friesland
(fernmündliche Auskunft der LzO an die Wohnungsbaugesellschaft).
·
Auf
den Eigenkapitalanteil der Wohnungsbau GmbH würde ein Eigenkapitalzins von
üblicherweise 4% aufzuschlagen sein;
·
wie
oben beschrieben, wäre der Fremdkapitalzins für die Wohnungsbau GmbH höher; der
Landkreis will das Gebäude jedoch weit überwiegend aus Eigenmitteln errichten,
so dass bei einer Vergleichsberechnung für den Landkreis Fremdkapitalzinsen
nicht (oder nur im tatsächlichen, geringen Umfang) eingesetzt werden dürften.
In dieser Hinsicht
kommen Wohnungsbaugesellschaft und Landkreis zu der gleichen Beurteilung.
Insofern wäre die finanzielle Gesamtbelastung bei der Wohnungsbauvariante
höher.
Bau und Betrieb des Verwaltungsgebäudes
durch die Wohnungsbaugesellschaft sind daher nicht weiter verfolgt worden.
Beschlussvorschlag:
Die Ausführungen der Verwaltung werden zur Kenntnis genommen.
Anlage(n):
. / .