Begründung:
In der
Bauausschusssitzung am 21.11.2019 wurde
die Vorlage 0812/2019 zum Neubau einer Kindertagesstätte auf Wangerooge
vorgestellt. Am 11.12.20219 hat der
Kreisausschuss in seiner Sitzung und am 18.12.2019 der Kreistag die Verwaltung
mit der Durchführung der Planung und dem Neubau der Kindertagesstätte
beauftragt.
Am
04.03.2020 fand im Kreisamt ein Abstimmungsgespräch zwischen der Gemeinde
Wangerooge und dem Landkreis Friesland statt. Teilnehmer der Gesprächsrunde war
der Bürgermeister Marcel Fangohr und der Bauausschussvorsitzende Jürgen Wiebach
seitens der Gemeinde Wangerooge. Von Seiten des Landkreises saßen mit am Tisch
Herr Reent Janßen, Herr Rolf Neuhaus, Herr Mario Atzesdorfer (Bauamtsleiter)
und Herr Ünal Alpaslan.
Die aktuelle Sach- und Rechtslage wurde anhand der aus dem FNP der
Gemeinde resultierenden städtebaulichen Konzepte erörtert. Anliegen der
Gemeinde war es insbesondere, keine Präzedenzfälle hinsichtlich der
Baumassenentwicklung zu schaffen und dauerhaften Einfluss auf die Nutzung des
für den KiTa-Bau vorgesehenen Grundstücks zu erhalten.
Im Ergebnis wurde folgende Herangehensweise vereinbart:
- Das betreffende Grundstück (s. Lageplan im Anhang - Rot umrandet)
wird im FNP sowie dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan als Fläche
für den Gemeinbedarf „Schule und KiTa“ ausgewiesen. Durch die Ausweisung
der Gemeinbedarfsfläche (entwickelt aus dem FNP, da auch Im WA allgemein
zulässig und im SO begründbar) wird ausgeschlossen, evtl. Präzedenzfälle
für größere Baukörper zu schaffen. Wie unter 3. dargestellt, wird sich die
Gesamtbebauung hinsichtlich der GRZ jedenfalls in den Bestand und das
städtebauliche Konzept (hier Cluster 3, 4 und 5) einfügen.
- Der Landkreis baut auf dem Grundstück eine KiTa mit
zwei Wohneinheiten für Dauerwohnen. Planerisch wird die Option
vorbereitet, die geplante KiTa von zwei auf drei Gruppen zu erweitern. Hier
bleibt es noch dem tatsächlichen Entwurf vorbehalten, diese Planung
bereits zu integrieren oder Anbaumöglichkeiten Richtung Grundschule offen
zu halten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass eine räumliche Integration
durch spätere Umnutzungen die Einmalkosten der Investition senkt
(Baustelleneinrichtung, Planungskosten usw.). Die Einbeziehung einer
dritten Gruppe in die Planung erfolgt zudem, um die nun abzustimmenden
Festsetzungen des Bebauungsplans ausreichend zu dimensionieren.
- Wichtig ist die Festsetzung der Wohneinheiten als Dauerwohnung und
der vorzugsweisen Vermietung an Personal. Eine Beschränkung auf eine reine
Dienstwohnung würde zu Unter- oder Fehlbelegungen führen. Hierüber besteht
Einigkeit. Die Gemeindevertreter schlagen vor, nicht nur Einzelpersonen
einzuplanen, sondern auch eine Wohnung kindgerecht (Junge Familie) zu
planen, also eine 2 ½ und eine 3 ½ Zimmer Wohnung, da es hier auf der
Insel die größten Angebotsmangel gibt und für das Personal des
Kindergartens die Möglichkeit des Zuzugs / Verbleibs mit der gesamten
Familie ein wichtiger Personalgewinnungsfaktor ist. Seitens des
Landkreises wird eine Prüfung des Vorschlags im weiteren Planungsprozess
vorbehaltlich der baulichen und finanziellen Realisierbarkeit in Aussicht
gestellt.
- Die Grundstücke der Inselschule (329/4) und KiTa (Teilstück aus
329/3) werden grundbuchlich zu einem Grundstück vereint. Die Gebäude der
KiTa und Schule werden eine GRZ von 0,4 nicht überschreiten. Dabei ist
noch Platz für evtl. Anbau eines 3. Gruppenraumes eingeplant. Es sollen
hierfür 2 Bauteppiche (GS und KiTa) festgesetzt werden, wobei die KiTa
nach Westen erweitert werden würde. Für die anstehenden Beratungen in den
Gremien des Rates der Gemeinde Wangerooge sind zudem folgende GRZ I und II
ermittelt worden:
Nachweis
der GRZ:
GRZ (I) für Inselschule (Bestand): 922,37 m²/ 4.107 m² = 0,22
GRZ (I) für KiTa: 430 m² / ca. 981 m² = 0,49
è Nach
Vereinigung: GRZ (I) für Inselschule + Kindertagesstätte: (922,37 m² + ca.430
m² =) 1.352,37m² / ca. 5.088 m² = 0,27
Damit bestehen
bei einer GRZ von 0,4 noch eine Reserve von rd. 630 m² Grundfläche für
spätere Ausbau-/Erweiterungsmaßnahmen an Schule und KiTa. Hierzu würde auch
eine weitere Pflasterung bspw. des Schulhofes zählen, nicht notwendigerweise
Gebäude(teile). Dies sichert die Zukunftsfähigkeit des Standortes.
GRZ (II) Pflasterflächen: ca. 450 m² + ca. 200 m² = 650
m²
+
Gummimattenfläche:
ca. 100 m²
+ Schotterflächen:
300 m² * 80 % =
240 m²
990 m²
650 m² + 100 m²
+ 240 m² = (990 m² + 1.352,37
m²) / 5.088 m² = 0,46 (zulässig
wären incl. Nebenanlagen 0,4 + 50% = 0,6).
- Die Inselgemeinde wird die oben dargestellte Lösung dem Rat
vorstellen und im Sinne einer Bauvoranfrage behandeln.
Der
Bauausschuss der Gemeinde Wangerooge hat die o.g. Punkte am 11.03.2020 in Form
einer Bauvoranfrage beraten. Der Ausschuss beschloss für das Bauvorhaben eine
Ausnahme im Sinne des § 14 (2) BauGB (Veränderungssperre). Die Gemeinde wird in
die Planung der Kita einbezogen. Zur Sitzung des Gemeinderates am 07.05.2020
wurde die anliegende Vorplanung zur Beratung vorgelegt. Der Gemeinderat hat die
Entscheidung über den Neubau der KiTa vertagt und zur weiteren Beratung an den
Bauausschuss der Gemeinde zurückgegeben. Der Gemeinderat wünscht die
Vorstellung der Planung durch den Landkreis Friesland in der nächsten
Bauausschusssitzung der Gemeinde.
Am
05.02.20220 hat der Kreisausschuss in seiner Sitzung und am 18.03.2020 der
Kreistag die Verwaltung über den Kauf des Grundstücks für den geplanten Neubau
einer Kindertagesstätte auf Wangerooge beschlossen. Die notarielle Beurkundung
des Kaufvertrages wird am 14.05.2020 durchgeführt. Weiterhin wurde der Grundsatzbeschluss
über die Errichtung von 2-3 Wohnungen im 1. Obergeschoss der geplanten
Kindertagesstätte gefasst.
Der Vorlage sind die beiden Vorentwürfe zum Neubau der Kindertagesstätte beigefügt. Das in beiden Varianten verwendete Raumprogramm ist mit dem Landesjugendamt - Fachbereich Tageseinrichtungen und Tagespflege für Kinder - abgestimmt.
Im
Obergeschoss über der Kindertagesstätte sind 2 Wohnungen mit ca. 53 qm (21/2
Zimmer) und 73 qm (31/2 Zimmer) Wohnfläche möglich. Das Dachgeschoss
kann bei Bedarf später ausgebaut werden.
Beide
Variante sind so konzipiert, das bei Bedarf die Kindertagesstätte um einen 3.
Gruppenraum erweitert werden kann. Hierzu kann im Bedarfsfall der Personal- und
Eingangsbereich aufgelöst werden. Es entsteht ein bis zu 41 qm großer
Gruppenraum mit einem ca. 11 qm großen Sanitärbereich. Der neue Eingangsbereich
der KiTa wird auf die Ostseite verlagert. Büro- und Personalräume können in das
1. OG verlagert werden. Eine Verbindungstür vom Treppenhaus zum Flurbereich an
der Cafeteria ist problemlos möglich. Der Außenbereich kann an der Westseite
für Gruppenraum bis zur Charlottenstraße erweitert werden und beleibt ungestört
vom Besucherverkehr bzw. Anlieferung. Die im 1. OG weichende Wohnung kann im Dachgeschoss
wieder hergerichtet werden.
Über
den Stand der aktuellen Planung wurden folgende Beteiligte informiert:
Sabine
Bretzke (MK Niedersachsen), Uwe Osterloh (Inselschule Wangerooge),
Kuratoriumsmitglieder, Gemeinde Wangerooge.
Im
weiteren Planungsverlauf werden direkte Gespräche mit den am baubeteiligten
Personen und Gruppen geführt um zusammen eine einvernehmliche Lösung bzw.
Variante unter Berücksichtigung des Kostenrahmens zu finden.
Unabhängig
von der Entscheidung für Grundrissvariante 1 oder 2, ist die äußere Gestaltung
frei kombinierbar mit den vorliegenden Fassadenansichten.
Kosten: Kindertagesstätte
(gilt für beide Varianten)
KG |
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Faktor |
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100 |
Grundstück |
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110 |
Grundstückswert |
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108.000 € |
200 |
Herrichten
und Erschließen |
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15.000 € |
220 |
Anschluss
an öffentl. Erschließung |
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300 |
Bauwerk-Konstruktion |
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EG
Neubau KiTa |
Gründung
u. Teilflachdach |
367 qm |
1700 €/qm |
1,75 |
1.091.825 € |
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DG
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nicht
ausgebaut |
140 qm |
800 €/qm |
1,75 |
196.000 € |
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Zwischensumme |
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1.287.825
€ |
400 |
Bauwerk
– Technische Anlagen |
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|
EG
Neubau KiTa |
Gründung
u. Teilflachdach |
367 qm |
580 €/qm |
1,75 |
372.505 € |
|
DG
|
Nicht
ausgebaut |
140 qm |
25 €/qm |
1,75 |
6.125 € |
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Zwischensumme |
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378.630
€ |
500 |
Außenanlagen |
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520 |
Gelände/Pflaster/Leitungen |
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632 qm |
120 €/qm |
1,75 |
132.720 € |
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Zwischensumme |
Inkl.
Grundstück |
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1.922.175 € |
700 |
Baunebenkosten |
20% von KG 300-500 (1.799.125€) |
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359.835 € |
Gesamtkosten Kindertagesstätte,
Brutto 2.282.010 €
Kosten: Mietwohnungen
KG |
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Faktor |
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300 |
Bauwerk-Konstruktion |
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1.OG
Neubau Wohnungen |
Aufstockung |
140 qm |
1555 €/qm |
1,75 |
380.975 € |
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|
400 |
Bauwerk
– Technische Anlagen |
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|
1.OG
Neubau Wohnungen |
Aufstockung |
140 qm |
487 €/qm |
1,75 |
119.315 € |
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Zwischensumme |
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500.290 € |
700 |
Baunebenkosten |
20%
von KG 300-400 (500.290€) |
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100.058 € |
Gesamtkosten Aufstockung
Wohnungen, Brutto 600.348 €
Gesamtkosten KiTa mit Aufstockung
Wohnungen, Brutto
2.882.358 €
Für
die Maßnahme Neubau einer Kindertagesstätte (ohne Wohnungen) sind
Haushaltsmittel in Höhe von 2.000.000,-€ verteilt jeweils mit je 1.000.000,-€
für die Jahre 2020 und 2021 (Verpflichtungsermächtigung) eingestellt. Nach der
aktuellen Kostenschätzung liegen Kosten für die Errichtung der
Kindertagesstätte bei ca. 2.282.010,-€ und somit 282.010,-€ höher als im
Haushaltsplan angesetzt. In Verbindung mit der Aufstockung der Wohnungen sind
weitere Finanzmittel von insgesamt ca. 890.000,- € für das Haushaltsjahr
2021einzuplanen.
Zu
Finanzierung der Mehrkosten bei den zu errichtenden Mietwohnungen bietet die
N-Bank ein Förderkredit zur Unterstützung beim Neubau von Mietwohnungen
(sozialer Wohnungsbau) auf den Ostfriesischen Inseln an. Die Kredithöhe beträgt
75% bzw. in begründeten Fällen 85% der Gesamtkosten mit einem Tilgungsnachlass
von 30% des Darlehensursprungsbetrages nach Ablauf des 20. Jahres nach
Bezugsfertigkeit. In diesem Fall könnten ca. 450.000,-€ der Baukosten (75%) für
die Mietwohnungen für einen Zinssatz von 0% über einen Zinsbindungszeitraum von
35 Jahren beantragt werden. Die Tilgung beträgt 1,5% (6.750,-€ p.a.).
Zusätzlich ist ein jährlicher Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2.250,-€
(0,5%) zu entrichten. In ersten Vorgesprächen mit der N-Bank und dem Bauministerium
kann für das Vorhaben das Mietraumförderungsprogramm für die Ostfriesischen
Inseln in Anspruch genommen werden.
Klimaschutz:
Im weiteren Planungsprozess wird geprüft inwieweit unter
Berücksichtigung der Gebäudearchitektur eine technisch und ganzheitlich eine
Bauweise eine Passivhausstandard möglich. Hierbei werden neben
baukonstruktiven, bauphysikalischen und thermischen Aspekten auch die
Folgebetreuungsmöglichkeiten (Wartung, Instandhaltung, Reaktionszeit) aufgrund
der aufwendigen Anlagentechnik und der besonderen Lage untersucht. In Bezug auf
die Kosten sind bei der Passivhausbauvariante finanzielle Mehraufwendungen von
ca. 30% zu erwarten im Vergleich zu der oben kalkulierten Variante nach EnEV
(Energieeinsparverordnung) und EEG (Erneuerbare Energien Gesetz).
Beschlussvorschlag:
1-Die
Verwaltung wird beauftragt bei dem vorgesehenen Neubau einer Kindertagestätte
auf Wangerooge im 1. Obergeschoss zwei Mietwohnungen zu planen und zu errichten.
2-Die zusätzlichen Finanzmittel sowohl für den Bau der Kindertagesstätte als auch
für den Bau der Mietwohnungen in Höhe von ca. 890.000,-€ werden für das
Haushaltsjahr 2021 bereitgestellt.
Anlage:
Vorentwurfspläne Variante 1 und Variante 2