Begründung:
Der Kreistag des Landkreises Friesland hat die
Verwaltung, in Zusammenhang mit dem Beschluss (Vorlage 0130/2022) vom
27.04.2022, mit der Erarbeitung einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zu
möglichen Varianten einer Weiternutzung oder einem Ersatzneubau der Sporthalle
an der Kieler Straße beauftragt.
Gebäudezustand:
Die Baukonstruktion
sowie die Gebäudetechnik und Gebäudeausstattung der Sporthalle am
Oberstufengebäude der IGS Friesland-Nord befinden sich überwiegend auf dem
Stand des Baujahres 1967. Augenscheinlich ist folgender Zustand festzuhalten:
- Die Außenwände sind nicht gedämmt, das
Sporthallendach ist mit 4 cm, die Nebenräume mit 12 cm Mineralwolle
gedämmt.
- Im Innenbereich sind die abgehängten Decken,
Türen, Fliesenbeläge an den Wänden, ebenso auch die Bodenbeläge abgängig.
- Die Bodenplatte, die auf gestampften Kies direkt
auf dem Erdreich hergestellt wurde, ist weder gegen aufsteigende
Feuchtigkeit abgedichtet noch ausreichend gedämmt.
- Der Sportboden, ebenso auch die Prallwände und Tore
müssen erneuert werden.
- Erneuert werden müssen außerdem die komplette
Heizungsanlage, Sanitärausstattung, Lüftungsanlage der Duschen und die
komplette Elektrotechnik/ Beleuchtung.
- Die tragende Stahlkonstruktion muss bezüglich des
erforderlichen Brandschutzes überprüft und nachgerüstet werden.
Weiterhin ist festzustellen, dass in der Halle keine barrierefreien
Sanitär- und Umkleidemöglichkeiten vorhanden sind. Nach den Vorgaben der
Landesbauordnung sind öffentliche Gebäude jedoch barrierefrei zu gestalten.
Dies bedeutet, dass für behinderte Sportler sowie Zuschauer entsprechende
Einrichtungen vorzuhalten sind und das Gebäude auf den Hauptnutzflächen, in
diesem Fall der Sportfläche, barrierefrei zu erreichen sein muss.
Die Sporthalle verfügt über eine Zuschauertribüne mit einer Kapazität von
unter 200 Personen. Die Versammlungsstättenverordnung, mit den spezifischen
baulichen und technischen Anforderungen (z.B. Lüftungsanlage), findet hier
keine Anwendung. Trotzdem sind Anpassungen an den baulichen Brandschutz
erforderlich.
Der überwiegende Teil des Bauwerks ist im Originalzustand und nur einige
Teilbereiche sind in den vergangenen Jahren behelfsmäßig instandgesetzt worden.
Zwar wurden in der Vergangenheit kleinere Sanierungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch zeigt sich an vielen Stellen ein
deutlicher Sanierungsbedarf. Rechtliche Rahmenbedingungen im Hinblick auf
bauliche Anforderungen, Unfallverhütungsvorschriften,
Arbeitsstättenrichtlinien, sämtliche DIN-Normen, Heizung, Lüftung, Sanitär,
Elektro sowie brandschutztechnische Anforderungen sind veraltet und nicht mehr
Stand der Technik.
Variantenuntersuchung
Variante 1: Weiternutzung der Bestandssporthalle
Hintergrund der
Weiternutzung sind insbesondere die Überlegungen, die Ressourcen an Baumaterial
zu schonen (Stichwort „Graue Energie“) und das heutige Raumangebot zu erhalten.
Damit sich eine
energetische Modernisierung für ein Objekt wirtschaftlich und energetisch
rentiert, ist die Substanz des Tragwerks auschlaggebend.
Die Sporthalle ist
seit Oktober 2022 nicht mehr in Betrieb. Nach den ersten augenscheinlichen
Untersuchungen, befindet sich die Sporthalle, sowohl gebäudetechnisch als auch
anlagentechnisch, in einem desolaten Zustand. Nicht nur die sichtbaren
Oberflächen, sondern auch das Tragwerk des Gebäudes sind in die Jahre gekommen.
Voruntersuchung Tragkonstruktion
A-
Ist-Zustand:
In
Anbetracht des oben beschriebenen offensichtlichen Bauzustands wurde das
Ingenieurbüro Eriksen und Partner GmbH aus Oldenburg mit einer stichprobenartigen
Bauwerksprüfung der tragenden Bauteile (Bauzustandsbericht) beauftragt. Ziel
war festzustellen, ob die Voraussetzung für eine sichere Nutzung der Sporthalle
dauerhaft gewährleistet werden kann und auch um bauliche sowie finanzielle
Aufwände und Risiken bei einer Sanierung weitestgehend zu erfassen.
Im Wesentlichen wurden Unregelmäßigkeiten (vielfach Rissbildungen) an den
Nagelbrettbindern, den Pfetten und der Fassade festgestellt. „Diese Bauteile
weisen Mängel auf, welche im Laufe der weiteren Standzeit die Dauerhaftigkeit
der Sporthalle beeinträchtigen bzw. einschränken“ (Auszug Bauzustandsbericht –
Eriksen und Partner GmbH). Das Fazit der Prüfer lautet, dass sich die
Sporthalle in einem mangelhaften und sanierungsbedürftigen Zustand befindet. In
diesem Zusammenhang wird aufgrund der Nutzungsdauer von 55 Jahren und des
mangelhaften Zustands der Gesamtkonstruktion eine Sanierung der Sporthalle
durch die Verfasser des Bauzustandsberichtes hinterfragt.
Daher empfiehlt das Ing.-Büro für den weiteren sicheren Betrieb, bis zum
Beginn umfangreicherer Arbeiten, kurz- und mittelfristig umzusetzende
Sicherungsmaßnahmen. Die Kosten für die Umsetzung dieser Maßnahmen, d.h. der
Beibehaltung des Ist-Zustandes, werden derzeit zwischen 120.000 € und 150.000 €
beziffert. Nutzungsbedingte und energetische Belange sind bei der vorliegenden
Kostenschätzung nicht berücksichtigt.
Aufgrund der aktuellen Flüchtlingszahlen und der Tatsache, dass der
Landkreis anderweitige Unterbringungsmöglichkeit hat, wird die Sporthalle als
Flüchtlingsunterkunft nicht benötigt.
B-
Sanierungsaufwand
Mit
Hinblick auf den Bauzustand ist die Wirtschaftlichkeit einer energetischen
Sanierung durchleuchtet worden.
Infolge
einer energetischen Sanierung der Dachkonstruktion werden sich die Lasten durch
Dämmung und einer PV-Anlage erhöhen. Die durchgeführten statischen
Vergleichsrechnungen und Nachweise an der Dachkonstruktion haben bereits
aufgezeigt, dass die vorhandene Tragkonstruktion für eine Lasterhöhung nicht
ausgelegt ist. „Sollte eine energetische Sanierung beabsichtigt sein, so ist
eine komplett neue Dachkonstruktion erforderlich, da eine Verstärkung der
vorhandenen Holzbauteile ausgeschlossen ist. Dieses bedingt jedoch, dass
aufgrund der derzeitigen Konstruktion ein neues Auflager geschaffen werden muss
sowie lastableitenden Bauteile in Form von Stützen benötigt werden, um die
Lasterhöhung in den Baugrund ableiten zu können. Hieraus resultieren aufwendige
und kostenintensive Arbeiten, die vom Dach bis in die Gründung des Bauwerks
reichen.“ (Auszug Bauzustandsbericht - Eriksen und Partner GmbH)
In Anbetracht der maroden Bausubstanz sowie der o.g. Gründe, empfiehlt das
Ing.-Büro Eriksen und Partner GmbH die Sanierung der bestehenden Sporthalle
nicht weiter zu verfolgen. Soweit die weitere Nutzung als Flüchtlingsunterkunft
betroffen ist, ist neben den o.g. Sofortmaßnahmen der Bedarf für einen auch
übergangsweise weiteren Betrieb gesondert festzustellen.
Variante 2: Neubau einer Doppelhalle
Obwohl die Nutzer grundsätzlich mit den funktionalen Zusammenhängen der
vorhandenen Sporthalle zufrieden sind, bietet ein Neubau an, sich auch den
wandelnden Bedürfnissen optimal anzupassen. Die Kosten für eine festeingebaute
Tribünenanlage sind bei der Variante berücksichtigt.
Variante 3: Neubau einer Doppelhalle ohne
Tribünenanlage
Wie Variante 2, jedoch ohne Tribünenanlage. Für den Schulsport wird eine
Tribünenanlage nicht benötigt. Eine 3-Feld-Sporthalle mit einer
teilausziehbaren Tribünenanlage, die als Versammlungsstätte qualifiziert ist,
befindet sich in unmittelbarer Nähe an der IGS Friesland-Nord Beethovenstraße.
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Bevor Investitionen
von erheblicher und finanzieller Bedeutung (>= 1,5 Mio. €) beim Landkreis
Friesland entschieden werden, ist durch einen Wirtschaftlichkeitsvergleich
unter mehreren in Betracht kommenden Varianten die wirtschaftlichste Lösung zu
ermitteln. Eine solche Untersuchung ist nach dem NKomVG sowie der KomHKVO
vorgeschrieben.
Es wurde bei der
Durchführung der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung nach den Erfordernissen des
Einzelfalls die einfachste und wirtschaftlichste Methode angewendet. Dies
bedeutet, dass nicht jedwede denkbare Variante betrachtet wurde, sondern die
Ermittlung nur so tief erfolgte, dass eine sichere Entscheidung für oder gegen
eine Variante ermöglicht ist. Hierzu wurden primär die Baukosten
gegenübergestellt. Eine vertiefte energie- bzw. klimabezogene Gesamtbilanz
wurde nicht erstellt, was im Nachgang zur Wirtschaftlichkeitsberechnung weiter
erläutert wird.
Variante 1: Weiternutzung der Bestandssporthalle (energetische und
statische Sanierung)
In der unten angegebene Bruttogrundfläche (BGF) der Variante 1 ist die
Sanierung Tribünenanlage flächenmäßig mitberücksichtigt. Unter der
Berücksichtigung der sehr umfangreichen und aufwendigen Sanierungsmaßnahmen,
ergeben sich für eine energetische Sanierung des Bestandsgebäudes folgende
Kosten:
|
Kostenschätzung Sanierung |
||||||
|
Mittlerer Standard |
||||||
|
|
|
|
Menge |
|
EP |
Brutto |
|
300+400 |
Bruttogrundfläche Sporthalle +
Nebenanlagen |
1.570 |
m² |
2.148,00 € |
3.372.360,00 € |
|
|
500 |
Außenanlagen |
350 |
m² |
146,90 € |
51.415,00 € |
|
|
600 |
Ausstattung |
|||||
|
Summe Baukosten |
3.372.360,00 € |
|||||
|
700 |
Baunebenkosten |
23% |
787.468,00 € |
|||
|
Schadstoffsanierung |
1.570 |
m² |
95,54 € |
150.000,00 € |
||
|
|
Gesamtkosten |
|
|
|
|
4.361.243,00 € |
|
Gerundet, ca. |
4.400.000,00 € |
|||||
+ zusätzliche Kosten für Sicherungsmaßnahmen ca.
150.000,00 €
Gesamtkosten 4.550.000,00
€
Variante 2:
Ersatzneubau
Grundsätzlich
basiert die Dimensionierung des Raumbedarfs auf Grundlage der bestehenden
Sporthalle mit ihren funktionalen Zusammenhängen. Die Sportfläche der
Doppelhalle beträgt 22m x 45m (990m²). Für einen Neubau sind folgende
Kostenansätze zu kalkulieren:
|
Kostenschätzung Neubau |
|
|
||||||
|
Mittlerer Standard |
||||||||
|
|
|
|
Menge |
|
EP |
Brutto |
||
|
200 |
Abbruch/ Herrichten |
10.182 |
m³ |
20 € |
203.640,00 € |
|||
|
300+400 |
Bruttogrundfläche Sporthalle +
Nebenanlagen |
1.780 |
m² |
2.400 € |
4.272.000,00 € |
|||
|
500 |
Außenanlagen |
350 |
m² |
150 € |
52.500,00 € |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Summe Baukosten |
4.528.140,00 € |
|||||||
|
700 |
Baunebenkosten (KG 300-500) |
23% |
994.635,00 € |
|||||
|
|
Gesamtkosten |
|
|
|
|
5.522.775,00 € |
||
|
Gerundet, ca. |
5.500.000,00
€ |
|||||||
Variante 3:
Ersatzneubau ohne Tribünenanlage
Grundsätzlich
basiert die Dimensionierung des Raumbedarfs auf Grundlage der bestehenden
Sporthalle mit ihren funktionalen Zusammenhängen, jedoch ohne eine
Tribünenanlage. Die Die Sportfläche der Doppelhalle beträgt 22m x 45m (990m²).
Für einen Neubau sind folgende Kostenansätze zu kalkulieren:
|
Kostenschätzung Neubau |
|
|
||||||
|
Mittlerer Standard |
||||||||
|
|
|
|
Menge |
|
EP |
Brutto |
||
|
200 |
Abbruch/ Herrichten |
10.182 |
m³ |
20 € |
203.640,00 € |
|||
|
300+400 |
Bruttogrundfläche Sporthalle +
Nebenanlagen |
1.530 |
m² |
2.400 € |
3.672.000,00 € |
|||
|
500 |
Außenanlagen |
350 |
m² |
150 € |
52.500,00 € |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Summe Baukosten |
3.928.140,00 € |
|||||||
|
700 |
Baunebenkosten (KG 300-500) |
23% |
856.635,00 € |
|||||
|
|
Gesamtkosten |
|
|
|
|
4.784.775,00 € |
||
|
Gerundet, ca. |
4.800.000,00
€ |
|||||||
Kostenvergleich
|
|
Variante 1: Sanierung |
Variante 2: Neubau |
Variante 3: Neubau o. Tribüne |
|
Kostenschätzung |
4.550.000 € |
5.500.000 € |
4.800.000 € |
|
|
|
|
|
Zur Information:
Eine Dreifachhalle
benötigt eine Hallenfläche von 27m x 45m x 7m (1.215m²). Augenscheinlich mit
225 m² mehr Sportfläche, plus entsprechend mehr Nebenflächen (Umkleiden, Flure
usw.) sowie größerer Anlagentechnik, nur vergleichsweise wenige zusätzliche
Flächen. Die Kosten für den Neubau einer Dreifeldsporthalle mittleren Standards
würden jedoch ca. 7.600.000 € betragen, da bspw. der Umkleidetrakt entsprechend
erweitert werden muss (mind. 2 Umkleiden + Sanitäranlagen).
Klimaschutz
Zur Erreichung der
Klimaschutzziele strebt der Landkreis Friesland die Senkung der
Treibhausgasemissionen und des Energieverbrauchs, zur Steigerung der
Energieeffizienz sowie der verstärkten Nutzung regenerativer Energien
voranzutreiben. Er hat sich dabei grundsätzlich einer
Null-Treibhausgas-Strategie unterworfen.
Für den Neubau der
Sporthalle empfiehlt die Verwaltung das Gebäude gemäß den Vorgaben der
Energieeinsparverordnung 2022 als Effizienzhaus 40 Erneuerbare
Energien-Klasse zu bauen. Dies beinhaltet den Einsatz von Solarthermie,
Anschluss an Wärme- und Gebäudenetze und Strom aus erneuerbaren Energien
(PV-Anlage). So ist zumindest der Betrieb weitestgehend CO2-neutral zu
gestalten.
Aufgrund des hohen
Sanierungsaufwands wird auch in der Sanierungsvariante ein erheblicher Rückbau
und Neueinsatz von Material erforderlich sein, ohne die Qualitäten eines
Neubaus erreichen zu können. Von daher kann, da keine spezifischen Vorteile zu
erkennen sind, eine vertiefte Betrachtung entfallen.
Ergebnis
Im Ergebnis
empfiehlt die Verwaltung den Neubau nach Variante 3 als Zweifeldsporthalle ohne
Tribüne.
Obwohl eine
Sanierung ressourcenschonender und im Hinblick auf die einzusetzenden Baustoffe
große Potenziale zur Einsparung von Energie und CO2 bietet, ist in diesem Fall
von einer Sanierung abzusehen, da quasi bis auf die Bodenplatte alles
abzureißen wäre und die Sanierung nahezu einem Neubau entspräche. In diesem
Punkt brächte die Bestandssanierung also keine energie- und klimabezogenen
Vorteile.
Zudem birgt eine
Sanierung gerade in Bezug auf die oben beschriebene Bausubstanz ein höheres Maß
an Risiko bei den Baukosten sowie weitere Einschränkungen auf die Anpassungen
an die geltenden Anforderungen und Rechtsvorschriften. Eventuelle
Risikozuschläge sind, da ohnehin nicht seriös zu kalkulieren, in den oben
stehenden Berechnungen nicht enthalten, so dass der Kostenvorteil der
Bestandsvariante unsicher ist.
Hinzu kommt, dass
auch bei einer Kernsanierung die Gesamtlebensdauer gegenüber einem Neubau
zurückfällt und gerade im Hinblick auf energetische Konzepte erfahrungsgemäß
Kompromisse eingegangen werden müssen, während ein Neubau nach heutigem
nicht-fossilem Standard konzipiert werden kann. Zudem können bei einem ein
Neubau auch nachhaltigere Materialien eingesetzt werden, die bei einer
Sanierung baukonstruktiv nicht zulässig wären.
Weitere Investition
zur Erhaltung der Standsicherheit und Verkehrssicherheit sind nur im Rahmen der
Gebäudesicherung bis zum Beginn der Abbruchmaßnahmen durchzuführen. Hierzu sind
laut Gutachten die Nagelbrettbinder notdürftig statisch zu ertüchtigen. Für
diese Sicherungsmaßnahme sind ca. 15.000 € zu veranschlagen. Ansonsten kann die
Halle in dem aktuellen Zustand weder für den Schulsport noch für eine
Flüchtlingsnotunterkunft genutzt werden und das Gelände ist großflächig zu
sichern. Für eine weitere Nutzung als Notunterkunft ist also zu ermitteln und
abzuwägen, ob die dort geplanten Plätze tatsächlich benötigt werden und was
andere Unterkunftsmöglichkeiten im Vergleich an Kosten verursachen. Ist ein
solches Erfordernis nicht gegeben, sollte alternativ der zeitnahe Rückbau erfolgen.
Da es sich bei einer
Sporthalle um ein weitestgehend standardisiertes Bauwerk handelt und in
Anbetracht des Bauzustands der Neubau zügig erfolgen sollte, bestehen von
Seiten des Gebäudemanagements die Überlegung, für die Planung und Errichtung
der Sporthalle erstmals einen Generalübernehmer (GÜ) per Ausschreibung zu
ermitteln. Die Vergabe an einen GÜ bietet den Vorteil, dass insbesondere die
Risiken aus den Fachplanungen, die Vergabe der Einzelgewerke und deren
Koordination in die Risikosphäre des Generalübernehmers fallen. Eine
einheitlich verantwortliche Koordination führt dann in der Regel zu einem
zügigen Bauablauf, da bspw. ein stockendes Vergabeverfahren für eine
Vorleistung nicht die nächste Behinderung mit sich zieht. In Anbetracht der
derzeitigen Marktlage ist dies jedoch in der Vergangenheit mehrfach der Fall
gewesen. Im Gegenzug werden natürlich Gewinnzuschläge auf die Einzelleistungen
bzw. Gesamtkostenrahmen kalkuliert.
Für die
Kalkulationssicherheit und Einhaltung des gesetzten Kostenrahmens auf der
Auftragsgeberseite ist jedoch nicht nur der Gewinnzuschlag maßgeblich, sondern
die vor Ausschreibung ausreichend tiefe und genaue Definition der
beizubringenden Leistung, bspw. im Hinblick auf (erhöhte) energetische
Anforderungen. Im üblichen Verfahren können diese Klärungsprozesse mitunter nur
im laufenden Planungs- und ggf. Bauprozess erfolgen und verursachen dann
Kostensteigerungen, einen erheblichen Mehraufwand in der Projektsteuerung sowie
nicht selten auch rechtliche Konflikte mit den ausführenden Unternehmen.
Grundsätzlich sind solche Probleme auch mit einem Generalübernehmer nie
gänzlich auszuschließen, reduziert jedoch die Anzahl der Konfliktparteien
erheblich, da der GÜ sich die Fehler seiner Dienstleister anrechnen lassen
muss. Um seinen Gewinn nicht zu gefährden, wird er also auch selbst ein hohes
Interesse an einer verabredungsgemäßen Leistung haben.
Daher wird die Vergabe der Bauleistung bzw. des zu beauftragenden
Generalübernehmers über ein Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem öffentlichen
Teilnahmewettbewerb angestrebt.
Beschlussvorschlag:
1.
Die Verwaltung wird
mit der Planung und Errichtung eines Neubaus für eine Zweifeldsporthalle ohne
Tribüne (Variante 3) beauftragt.
2.
Die Verwaltung wird
mit dem baldmöglichsten Abriss der Sporthalle Kieler Straße und der
Vorbereitung der Ausschreibung(en) für den Neubau beauftragt.
Anlage:
keine